Visie en uitvoering Grondbeleid
De gemeentelijke visie op grondbeleid is het bieden van instrumenten om de door de Raad vastgestelde doelen op het gebied van de programma’s wonen, economie en werkgelegenheid, natuur, cultuur, zorg en onderwijs te ondersteunen. De doelstelling van het grondbeleid is het zodanig sturing geven aan de inzet en het gebruik van grond dat daarmee de gestelde gemeentelijke doelen worden gerealiseerd. Grondbeleid is daarmee een middel en geen doel op zich.
De Next City vormt de basis van de omgevingsvisie van de gemeente Groningen. Het grondbeleid wordt situationeel ingezet. Dit houdt in dat de rol van de gemeente afhankelijk is van opgave en omstandigheden. Het grondbeleid kan actief, facilitair of door middel van een tussenvorm (samenwerking) worden gevoerd. De uitvoering van het situationeel grondbeleid vraagt om financiële middelen voor het verwerven van grond en opstallen. Allereerst voor de exploitatielasten van het huidige bezit, maar daarnaast ook voor nieuwe strategische verwervingen. De grondexploitaties worden uitgevoerd binnen diverse (beleids)kaders. Twee programma’s zijn in het bijzonder van belang voor het grondbeleid: Economie en werkgelegenheid én Wonen. Maar ook wordt tegenwoordig bijgedragen aan de energietransitie door middel van het beschikbaar stellen van gronden voor bijvoorbeeld zonneparken.
Economie en werkgelegenheid
Marktanalyse
De programmering van de werklocaties is afgestemd binnen de regio Groningen-Assen. In een onderzoek van Bureau Buiten in 2017 is een marktanalyse uitgevoerd en vastgelegd in een (tussen)rapportage van 1 maart 2018. Het onderzoek is op 18 september 2018 behandeld in het college, een informerende brief is naar uw raad gegaan. Deze prognose is in mei 2020 door Bureau Buiten herbevestigd in de ‘update marktanalysewerklocaties’. Op basis van deze rapporten moest voormalig gemeente Groningen voorzien in een totale vraag naar bedrijventerrein van 37-69 ha tot 2025 (respectievelijk laag en hoog scenario) en een kleinere vraag van 5-45 ha tussen 2025 en 2035. In totaal gaat het dus om een vraag tot 2035 van 42-114 hectare (gemiddeld 2,5 – 6,7 ha per jaar). In deze prognose zijn bijzondere doelgroepen zoals datacenters, e-commerce/logistieke bedrijven en incidentele grote vragers niet meegenomen.
Actuele ontwikkelingen
De economische ontwikkelingen hebben zich sinds het onderzoek van Bureau Buiten zeer positief ontwikkeld. Op 1 april 2016 hadden de drie voormalige gemeenten nog 143.934 banen. De werkgelegenheid nam sinds dien met 11.938 banen toe. Hiermee heeft de gemeente Groningen per 1 april 2020 155.872 banen. In eerdere prognoses werd nog uitgegaan van een groei van 15.000 banen tot 2035 die mede waren gebaseerd op de werkgelegenheidsgegevens van 2016. Op basis van nieuw onderzoek naar de economische ontwikkelpotenties van de ontwikkellocaties zoals Stadshavens en Suikerterrein zijn met deze Next City prognoses nieuwe werkgelegenheidsprognoses gemaakt door bureau Louter. Deze nieuwe prognoses komen op een werkgelegenheidsgroei van circa 23.500 banen tot 2035. Dit is hoger dan de prognoses uit het onderzoek van Bureau Buiten omdat er andere aannames aan ten grondslag liggen.
Aanbod bedrijventerreinen
De werkgelegenheidsgroei zien we terug in het aanbod aan (bestaande) werklocaties. De leegstand per 1-1-2021 in de bedrijfsruimte is gedaald naar 2,5%, de kantorenleegstand is per 1-1-2021 gedaald naar 4,5%. Door de transformaties van de afgelopen jaren en de aantrekkende markt zien wij met name een schaarste in de binnenstad en het Stationsgebied. Daar is de leegstand ver onder de frictieleegstand met in 2020 resp. 1,7% leegstaande kantoorruimte.
Het beschikbare aanbod van nieuwe bedrijventerreinen loopt terug. In 2017 was er nog 113 hectare bedrijventerrein beschikbaar en per 1-1-2021 bedraagt het aanbod nog 75,6 hectare (zie tabel). Het aanbod is daarmee de afgelopen jaren met 38 hectare afgenomen door nieuwe economische ontwikkelingen en bijbehorende grondverkopen. Ontwikkelingen die niet meegenomen zijn in de marktanalyse van Bureau Buiten.
Nog te realiseren | jaarx2000 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Bouwgrond in exploitatie | totaal | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32-38 |
Eemspoort | 3,3 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | |||||||||
Zernike | 13,8 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 1,1 | 2,1 |
Westpoort fase 1 | 44,6 | 2,7 | 1,7 | 1,7 | 1,7 | 1,7 | 1,7 | 2,4 | 3,1 | 3,1 | 3,1 | 3,1 | 18,8 |
Roodehaan | 12,8 | 1,8 | 1,8 | 1,8 | 1,8 | 1,8 | 1,8 | 1,8 | |||||
Reitdiep fase 3/4 | 0,2 | 0,2 | |||||||||||
Haren- Nesciopark | 0,8 | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 | ||||||||
Subtotaal bedrijvenlocaties | 75,6 | 7,1 | 5,9 | 5,9 | 4,7 | 4,5 | 4,5 | 5,3 | 4,2 | 4,2 | 4,2 | 4,2 | 20,9 |
Vraag-aanbod analyse
Op 20 januari 2021 is de raad middels een collegebrief geïnformeerd over het “Meerjarenprogramma stadsontwikkeling 2021-2024’. Het meerjarenprogramma ruimtelijke economie maakt hier onderdeel van uit. In het meerjarenprogramma wordt melding gemaakt van hogere economische groei dan eerder verwacht. De werkelijk gerealiseerde banengroei van de laatste drie jaar zijn verwerkt in nieuwe werkgelegenheidsprognoses. Wij gaan op basis van de recente ontwikkelingen en prognoses in regioverband, die herbevestigd zijn in de update van het rapport van Bureau Buiten verkennen waar ruimte is voor nieuwe bedrijvigheid. Deze prognoses laten zien dat we ons -ondanks de corona-pandemie- moeten voorbereiden op een grotere groei (ten opzichte van hoog scenario Bureau Buiten) en het bieden van ruimte voor het faciliteren van deze groei in de toekomst. Met name voor regulier mkb is meer vraag dan aanbod aan de oostkant van de stad. We stellen een ruimtelijke visie op voor het gebied rondom de A7 tussen P+R Meerstad en Midden Groningen om een integrale afweging te kunnen maken van verschillende ruimtevragers in dit gebied.
Met nog 75,6 hectare in voorraad begin 2021 en een gemiddeld uitgiftetempo van 6,7 hectare per jaar (hoog scenario Bureau Buiten), exclusief bijzondere doelgroepen, zal er rond 2030 geen aanbod meer beschikbaar zijn. Wel zullen wij hierbij ook naar de benodigde typologieën moeten kijken. Aangezien de vraag naar gemengde, kleinschalige werklocaties zoals beschikbaar aan de oostzijde van de stad groter is dan het meer grootschalige aanbod aan de westzijde (Westpoort), kan er eerder dan 2030 behoefte zijn aan een extra werklocatie aan de oostzijde. Het dan nog beschikbare aanbod op Westpoort is dan vooral afhankelijk van de realisatie van bijzondere doelgroepen die niet zijn meegenomen in het onderzoek van Bureau Buiten.
Als de prognoses van de hogere economische groei zich verder voortzet zal het aanbod sneller gaan dalen. De huidige interesse vanuit met name de logistieke hoek voor grotere kavels op Westpoort bevestigen de prognoses. Om ook in de toekomst tegemoet te kunnen blijven komen aan de vraag zullen wij de komende periode onderzoeken hoe extra ruimte geboden kan worden in bestaande en nieuwe bedrijventerreinen (exploitatie Meerstad), kantoorgebieden (Stationsgebied) en nieuwe ontwikkelzones zoals Stadshavens, Suikerzijde en Meerstad-Eemskanaalzone. Wij zullen de voortgang van de grondverkopen goed blijven monitoren om de risico’s binnen de grondexploitaties beheersbaar te houden.
Wonen
In de gemeente Groningen is het prettig wonen, studeren, werken en recreëren. Deze unieke combinatie zorgt voor een aanzuigende werking. Steeds meer mensen willen in en rondom de stad Groningen wonen. Dit feit, naast de meer algemene (landelijke) druk op de woningmarkt, zorgt voor een gespannen situatie. Het is dan ook zaak om de komende jaren duizenden woningen bij te bouwen. Hierbij dient een fors aandeel beschikbaar te komen voor sociale huur en het middensegment (zowel koop als huur).
Voor de zomer van 2020 werd de nieuwe “Woonvisie, een huis voor iedereen” vastgesteld. De belangrijkste opgave uit de woonvisie is het bouwen van voldoende en betaalbare woningen. Een deel van de woningbouw wordt ontwikkeld binnen de gemeentelijke grondexploitaties. Onderstaande grafiek geeft de prognose weer van kavelverkoop voor woningbouw in de gemeentelijke vastgestelde grondexploitaties inclusief Meerstad.
Prognose kavelverkoop voor woningbouw
De in de vastgestelde grondexploitaties opgenomen woningbouw is onvoldoende om de opgave voor de komende jaren te realiseren. Naast de reeds in uitvoering zijnde vastgestelde grondexploitaties wordt een aantal grote woningbouwplannen ontwikkeld zoals o.a. De Suikerzijde, Stadshavens en De Heldin. Voor Stadshavens zijn stedenbouwkundige plannen ontworpen en worden gesprekken gevoerd met de betrokken marktpartijen om te komen tot een samenwerkingsovereenkomst. Voor de Suikerzijde willen we samen met een marktpartij een haalbaarheidsstudie uitvoeren voor de 1 e fase (700 woningen). Voor de Heldin wordt samen met de eigenaren/marktpartijen gewerkt aan een stedenbouwkundig plan. De tender voor de ALO-locatie heeft een winnaar en daarmee is inmiddels een ontwikkelovereenkomst gesloten.. Hier worden naast een aantal commerciele voorzieningen 320 woningen gebouwd waarvan ook een deel in de sociale huur.
Voor de ontwikkeling van de gemeente zijn forse investeringen gedaan in het verwerven, planontwikkelingskosten en het bouw- en woonrijp maken van de gronden, zowel binnenstedelijk als ook in uitleggebieden. Daarnaast moeten extra kosten worden gemaakt om nieuwbouwlocaties optimaal in te passen in de bestaande stad. Denk hierbij aan kostbare investeringen in wegen, bruggen, tunnels, parken enzovoort. Dit maakt de financiële haalbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen een lastige en belangrijke opgave voor de komende jaren. Deels zijn hiervoor middelen vanuit het SIF beschikbaar, maar ook wordt een beroep gedaan op subsidiestromen zoals de woningbouwimpuls. Naast de toekenning van 18 miljoen euro van de Stadshavens hopen wij in het najaar ook op een positief besluit van het Rijk voor de ontwikkeling van Suikerzijde.